査定から売却までの流れとは?

アパートを売却する流れとは?

収益物件としてのアパートを一棟売却するとなると、居住中の住人がいる場合はどうするか、収益物件として高く評価されるにはどうすればよいかなど、居住用アパートを売りに出すのとはまた違う不安もいろいろとあるでしょう。そういった収益物件のオーナー特有の悩みや不安については「悩んでる大家さん必見!アパート売却の理由はこれ!」を参照していただくとして、ここでは一般的なアパート売却の基本的な流れをご紹介しながら、各段階での注意点についてお話ししていきたいと思います。

アパート売却の基本的な流れを紹介!

①査定に出す前にまずは情報収集

①査定に出す前にまずは情報収集

アパート売却を決意したら、最初に手をつけるべきは情報収集です。売却予定の物件の周辺地域にある集合住宅をチェックしてみましょう。階数・部屋数・部屋タイプ・構造・築年数・立地条件などが近いものを探して、その販売価格を調べてみてください。近隣にあまり見つからない場合は、同じような条件の別の町でも構いません。できるだけ多くの比較対象の売り出し価格を知ることによって、売却したい物件のだいたいの相場価格がわかってきます。査定に出す前にこの感覚をつかんでおくことが非常に重要です。

②不動産会社に査定に出す

②不動産会社に査定に出す

さて、相場がわかったら今度は実際に不動産会社に査定してもらいます。まずインターネット上で一括無料査定に出してみて、実際に査定してもらいたい不動産会社を探すのもいいですし、これまでお世話になったことのある不動産会社やその地域で力を持っている会社に頼むのもよいでしょう。ポイントは複数の不動産会社に査定に出してみることです。そして、査定額の高さだけで不動産会社を選んでは絶対にいけません。提示された金額について担当者からしっかり説明を聞き、高すぎる、あるいは低すぎる場合はその理由を聞いてみましょう。そして提示された複数の査定額を参照して売却価格を決めます。

③不動産会社と媒介契約を締結する

③不動産会社と媒介契約を締結する

査定してもらった会社の中から、査定額の算出方法やその説明内容、そして売主への向き合い方などが誠実で、信頼がおけると判断した会社を1社選びます。ここから売却成約そして引き渡しまでの期間、共に販売活動を行っていくパートナーですから、慎重に選んでください。そしてその1社と媒介契約を結びます。媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれにメリット・デメリットがありますので、契約内容をよく理解した上で締結するようにしましょう。

④物件の販売活動を行う

④物件の販売活動を行う

媒介契約を結んだら、不動産会社は該当物件の販売活動を開始します。その内容は会社によって様々ですので、どういった販売活動をするのかについても、契約を結ぶ前に必ずチェックしておく必要があります。一般的な販売活動には、自社サイトでの物件情報の公開・各種不動産ポータルサイトへの登録・不動産流通標準情報システム(レインズ)への登録・物件購入希望者に対する物件の紹介、新聞や折り込みチラシへの掲載などが含まれます。販売活動の進捗状況は、逐一報告してもらうようにしましょう。売主は購入希望者が内覧に来たときに備えて、掃除やメンテナンスはしっかりしておきましょう。

⑤売買契約を締結する

⑤売買契約を締結する

内覧に訪れた人の中から購入を希望する意思表明が行われたら、購入者との間で売買契約を結びます。売買契約には、物件の表示、所有権の移転と引き渡し時期の確認、付帯設備の引き継ぎの確認など、様々な手続きが必要になりますが、必要な手続きはすべて不動産会社が仕切って行ってくれるので心配は要りません。ただ売主側も不動産会社に任せっぱなしにするのではなく、契約内容と手続きの1つ1つを隅々までチェックし、何が行われているのかを把握しておきましょう。

⑥契約に従って支払いを進める

⑥契約に従って支払いを進める

契約が無事締結されたら、契約内容に則って支払いが進められていきます。一般的にはこのときに物件価格の10〜20%の手付金を契約金として購入者から受け取ります。また、売買契約が締結した時点で売主は不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料は取引額、つまり物件価格によって、それぞれの価格の3〜5%以内という上限が定められています。仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税がかかることも覚えておきましょう。

⑦物件の引き渡しを行う

⑦物件の引き渡しを行う

さて、最後はついに物件の引き渡しです。売買代金から手付金を差し引いた残額を受領すると同時に、抵当権抹消・所有権移転などを含む登記申請を行います。そして細かい設備や備品などの取扱いに関する確認を購入者と一緒に現地で行います。また引き渡しが完了した後にも種々の税務申告を行わなければなりませんので、初めての場合は特に不動産会社のサポートを受けながら手続き漏れのないようにしっかりと確認してください。これで、アパートの売却はすべて完了です。

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