不動産業者を選ぶなら様々なタイプのアパート売却に対応できるところ
  1. 様々なタイプのアパート売却に対応できる不動産業者を選ぼう

土地値に価値のある物件の対処

土地値に価値のある物件の対処

アパートの売却には、2つの方法があります。1つはそのままアパートとして売却する方法。もう1つは、更地にして土地として売る方法です。

アパートとして売却する方法ですと、いわゆるオーナーチェンジ物件になるので不動産投資家向けです。一方で土地として売るのであれば、建売業者・ハウスメーカー・一般の方まで買い手の幅がグンと広がります。では売却をする際にはどちらの方法を選択すべきなのでしょうか?

不動産の価格というのは、物件の収益性(利回り)と資産価値(土地の値段)、どちらか高いほうが基準となって決定されます。

収益性が基準となって不動産価格が決定しているのであればアパート付きのまま売るほうが高値売却が見込めます。逆に資産価値のほうで決まっているなら、建物は解体して更地にして売却するほうが高値が見込めるというわけです。

そのため、アパートを売却する際にはまず「その物件の価値は収益性と資産価値のどちらが基準になっているか」を見極められる不動産業者に依頼することがポイントになります。

そして資産価値の高い物件を更地にして売る場合には、現在の入居者に退去してもらう必要があります。そのような相談にも親身に応じてくれたり、穏便に退去してもらえるノウハウを持っているなど、実績のある頼れる業者を選びましょう。

収益アップのためのリノベーション提案

収益アップのためのリノベーション提案

次は、収益性が高くアパートのまま売却したほうがよい物件のケースです。このような物件の場合、当然ですが利回りが高いほど売却しやすいです。そのためには「賃料が高く」「入居率も高い」状態を目指したいところですよね。

賃料・入居率を上げる有効な方法の1つに「リノベーション」があります。初期投資がかかることで二の足を踏んでしまうオーナーさんも多いのですが、うまく活用すればより高値での売却を狙えます。

そこで収益アップのためにはどのようなリノベーションが効果的か、具体的な提案をしてくれる不動産会社をパートナーとして選ぶようにしましょう。

ここで1つ、リノベーションで賃料を上げた例を紹介します。

物件データ:アパート1棟(部屋数10戸)・毎月の賃料5万5,000円・入居率80%

この物件を1戸あたり50万円・総コスト500万円でリノベーションをするとします。

そのことによって賃料は6万円(5,000円アップ)、入居率は90%(10%アップ)にできました。

リノベーション前の毎月家賃収入は5万5,000円×10戸×80%=44万4,000円。

年間家賃収入は44万4,000円×12ヵ月=528万円です。

リノベーション後の毎月家賃収入は6万円×10戸×90%=54万円。

年間家賃収入は54万円×12ヵ月=648万円です。

このリノベーションによって新しくプラスされた年間家賃収入は648万円-528万円=120万円。120万円÷500万円=24%という、かなり高い投資利回りです。そしてリノベーション前よりも家賃・入居率がアップしたことでより高値での売却が期待できます。

ここまでの投資をしなくても、外の手すりが剥げていたのを塗りなおしただけで入居率が上がったという事例もあります。

入居率のアップには、他にフリーレント(賃料無料)期間を設けることなども有効です。このように、リノベーションだけでなく売却額をアップさせるために色々な提案をしてくれる業者が望ましいです。

不動産管理費が高い物件の対処

不動産管理費が高い物件の対処

収益物件を売却する際、物件本体の価格だけに目が行きがちです。しかし意外とネックになるのが管理費。ご存知の方も多いと思いますが、管理費とは物件の共有部分の清掃費・エレベーターの保守点検費・消防点検費・蛍光灯の交換など管理全般にかかる費用のこと。これを分割して毎月管理会社へ支払っているんですね。しかしこの管理費が高い場合、「ランニングコストがかかる物件」として敬遠されてしまう可能性があります。

しかしこの不動産管理費、交渉することで下げられることもあります。月1万円の管理費が2,000下がれば家賃を2,000円アップしたことと同じですよね。賃料を上げずとも利回りを高く設定できるようになった、という嬉しい事例です。収益率が上がったことで、売却を踏みとどまるオーナーさんもいるそう。

このように、不動産業者の中には単に売却をするだけでなく、売却前に物件の収益率を上げるサポートを行ってくれる業者もいるのです。

アパート売却は、実績が豊富かつ親身になってくれる不動産会社とめぐり合えるかどうかが成功のカギとなります。当サイトでもアパート売却に強いおすすめの不動産会社を紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

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