査定額と売却額のズレ!なぜ生じるの?

不動産価値の最大ポイントとなる築年数

不動産価値の最大ポイントとなる築年数

不動産に詳しくない人でも、不動産価値の最大ポイントが「物件の築年数」であることは想像がつくのではないでしょうか?しかしその理由は、単に新しい住まいは快適だから、というだけではありません。

建物は法的に以下のような耐用年数が定められています。

  • 木造モルタル:20年
  • 木造・合成樹脂造:22年
  • 鉄骨鉄筋コンクリート(RC):47年

よく勘違いしてしまうのですが、耐用年数が過ぎた=建物も寿命というわけではありません。しかし法的耐用年数内の物件は「減価償却費」を経費として計上できる、つまり節税できるという利点があります。

もう少し詳しく説明します。減価償却費というのは、「築年数が経つにつれて下がってしまった建物の価値」を金額として示したもの。この減価償却費は、実際の出費はないにもかかわらず経費として計上できます。経費が増える=利益が減って税金が少なくなり、キャッシュフローが多く残るというわけです。(減価償却費の詳しい計算方法については別ページに記載しています)

このように築年数は、新しくて快適な住居であるかどうかという点に加え、維持経費の面からも大きなポイントとなるのです。

ちなみに木造住宅の場合は、耐用年数が短いぶん年間の減価償却費は大きく(節税効果が高く)なります。その反面劣化が激しいので耐用年数内、目安としては築15年で売却をすることが得策だと言われています。収益物件のオーナーは多方面から物件の価値を見極める必要があるのですね。

収益率・稼働率はアパート特有の査定要素

一般の住宅を売却する際には、立地・周辺環境・交通の便・間取り・設備・外観といった住居そのものの特徴が査定額を決める要素となります。しかしアパートのような収益物件においては、これに加えて「年間の家賃収入」や「稼働率」が物件の価値を大きく左右します。

例えば家賃収入額が高ければそれに越したことはありませんが、周辺の相場とかけ離れた金額設定をすれば入居者を集めることは難しいでしょう。またとりあえず入居者を集めようとして審査基準を甘くすると、のちに家賃未払いなどのトラブルが発生することも考えられます。よってアパートを査定する際には、どれくらい安定した家賃収入と稼働率が見込めるか、という点が綿密に検討されなくてはならないのです。

アパートの売却時、入居者の扱いってどうなるの?」で詳しく説明していますが、入居率が高い物件であれば、あえて退居してもらわずにそのまま売りに出したほうが稼働率が高いことを示せます。売り手側にはそのような戦略も必要なのです。

売却額は近隣で実績のある業者でなければ割り出せない

売却額は近隣で実績のある業者でなければ割り出せない

不動産の売買を行う際、どんな仲介業者(不動産会社)を選びたいですか?

やはり高い査定額を提示してくれる業者や、安心できる大手の業者に頼みたいと思う方が多いのではないでしょうか。

ここで注意したいのは、査定額がそのまま売却額になるとは限らない、という点です。

査定額とは、先述したような築年数や稼働率など、物件のもつ様々な要素をチェックしたうえで不動産会社が「この値段なら売れる」と判断した金額です。

そして実際の売り出し額は、不動産会社の売り出し戦略と売り手の希望をすり合わせたうえで決定されます。この売り出し額は査定額に近いものであることがほとんどです。

しかし購入者があらわれたときには、買い手の「購入希望金額」も考慮しなければなりません。最終的には購入希望金額と売り出し額との間で、売り手と買い手の両方が納得する金額が決定され、それが「売却額」となります。

売り手にとって何より避けたいのは、売却額が査定額より大きく下回ってしまうこと。そこで不動産会社は、より高い査定額を出す業者よりも、より正確な(売却額とズレの少ない)査定額を割りだせる業者を選ぶべきなのです。

そのような不動産会社を選ぶためには、次のポイントを押さえておくとよいでしょう。

  • ①土地の価値・人の動き・収入レベル・将来性などを熟知している地域密着の不動産会社
  • ②比較する売却物件が多い、実績豊富な会社
  • ③提案力・問題解決能力の高い会社

数ある不動産の中には、築年数が経っていたり利回りが悪いなど、条件がいいとは言えない物件もたくさんあります。そのような物件のマイナス要素を解消するための提案力、そしてそれを実行できる問題解決能力のある不動産会社を選ぶようにしましょう。大手の業者はトラブルを回避する姿勢が強く、このようなマイナス要素のある物件には消極的な傾向があるため高値の売却は期待できません。 信頼できる不動産会社選びをしたい方は、ぜひこれらのポイントを参考にしてくださいね。

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