アパート売却の真の理由はこれ!
  1. 悩んでる大家さん必見!アパート売却の理由はこれ!

アパート売却の理由は様々

アパート売却の理由は様々

収益物件を物色する購入側の立場に立って考えてみると、売りに出ている中古の1棟アパートや1棟マンションには何かしらの欠陥があって旧オーナーが手放したのではないか・・・と邪推して、入居者が入りにくいマイナスポイントをつい探してしまいます。

しかし実際のところは、経営不振によって売却された物件が多いというわけでもないのです。収益物件を売却した理由の上位を占めているのは「相続」「税金対策」「管理が面倒」「デッドクロスに陥った」など、物件の良し悪しに関係ないオーナーの事情によるものが多く、オーナーの本業の事情やライフステージにおけるタイミングによって、収益性が良好な物件を手放すというケースも少なくありません。

具体的なアパート売却の理由は以下の通りです。

・高齢のため経営・管理が大変になった

・維持管理に伴うストレスから解放されたい

・後継者がいないため修繕費がかかる前に手を引きたい

・投下した資金が回収できたので物件が古くなる前に売りたい

・遺産相続したアパートを経営する余裕も興味もない

・税金対策として売却したい

・子どもの教育資金や事業資金としてまとまったお金が必要

このように収益物件を売却する理由には様々ありますが、売却後に売ってよかったと思うか、売らなければよかったと思うかは、売却するタイミングや不動産会社の選び方にかかっていると言えるでしょう。

アパートを売却して良かった点・悪かった点

アパートの維持・管理によるストレスから解放されたい、後継者がいないので手放したい、投下資金が回収できたから早く売りたい、相続はしたもののアパート経営に手を出す気はない、などといったオーナーの個人的な理由によって売却を希望した場合、売却して良かった最大のポイントは「売れたこと」でしょう。金額は高いほどいいでしょうが、それ以前にとにかく早く売りたいという気持ちが強いことが想像できます。

一方、税金対策や資金繰りなどを理由に売却した場合は、売却金額が最終的にいくらになったかによって、その売却が成功であったか失敗であったかが決まると思います。売れたのは良かったけど、売却益として考えるとマイナスだった、というケースもあるでしょう。それでもそのままアパート経営を続けていた場合の損益を鑑みると、そのほうが良かったと考えられる場合もあるかもしれません。

何かしら売りたい理由があったとするならば、できるだけ早期に納得した金額で売却できれば後悔する理由はないということでしょう。

売却するか迷った時は?

売却するか迷った時は?

売却したい理由がある場合、売却するかどうかを迷う最大の理由は「今、売却すべきかどうか」ということ、つまり売却のタイミングです。

例えば、減価償却費がローンの元金返済額を上回ってしまうデッドクロスの状態に入ってしまったとき、そのまま放置すると手元の資金がほとんどないにも関わらず、帳簿上の利益に対して課税される所得税によって収支がマイナスになってしまいます。この状態を迎えてしまったオーナーがやむを得ず物件を売却するというケースはかなり多いようですが、この場合はデッドクロスを迎える前に売却完了できるよう準備を進める必要があります。

また、売却を考えるきっかけの1つに大幅な修繕費がかかる、入居者の幅を広げるためにリフォームが必要になる、といったことがあると思いますが、明らかに修繕が必要と見てわかる物件であれば、その前に売却したとしても修繕費を差し引いた金額での売却になってしまいます。経年によって必要になる修繕についてはある程度時期の予測が立てられますので、そうなる前に売却活動を始めることで、修繕費を差し引かれることなく売却することが可能になります。

このように、どうしても売却しなければならない状況に陥る前に売却の準備を始めることが、迷わず高値で売却するための大きなポイントです。

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