アパート売却の時、住人ってどうしたら良いの?

アパート売却時、入居者の扱いってどうなるの?

アパート売却時、入居者の扱いってどうなるの?

アパート経営をしていてその物件の売却を考え始めたとき、まず心配なのは入居者のことではないかと思います。入居者がいるままアパートって売れるの?入居者に出て行ってもらうにはどうしたらいいの?などなど、初めてのときには疑問がたくさんあるでしょう。

先に結論を述べるとすると、入居者がいてもアパートは売れます。ただし、売却を考え始めた時点での入居率や、建物の築年数、これまでの経営状態などによって、入居者をそのままにしてオーナーチェンジするという形での売却を行うべきか、建物と土地だけの状態にして売るべきかという判断は変わってきます。

では現在、入居者がいる状態でのアパートを所有していると仮定して、その物件を売却したいと考え始めた場合には、何を基準にどう動けばよいのかを考えていきましょう。

住人がいた方がアパートは高く売れる?

住人がいた方がアパートは高く売れる?

まず先に言っておくと、住人ができるだけ多くいる状態、つまり入居率が高い状態のほうがアパートは高く売れます。入居率が高い物件は迷わずそのままの状態でオーナーチェンジの形で売りに出すのが得策です。

アパートを売却する場合、仮に入居者をゼロにして建物と土地を売るとなると、たしかにその物件に興味を持つ対象の幅が拡がります。その土地と建物の運用方法が収益物件の経営だけではなくなり、建物を取り壊してマンションを建てる、駐車場にする、商用施設を建てるといった幅広い展開が可能になります。

一方、入居者が1人でもいた場合、そのまま売りに出すとなると、買い手は投資家に限られます。しかも入居率が低く、まばらにしか住人がいない状態で、建物の老朽化もかなり進んでいるようなアパートだったとするならば、なかなか売りづらい物件になるでしょう。それならば数少ない入居者に立ち退きを依頼して、空箱の状態で売りに出すほうが売却のチャンスは拡がるかもしれません。

では、入居率が高い物件はどうでしょうか。入居率が高いということはそれだけで利回りの高さをアピールすることができます。そしてここでの大きなポイントは、その物件をオーナーとしての権利ごと購入する人は、売買契約が成立したその月から家賃収入が入ってくることが約束されているのです。仮にターゲットが投資家に限られたとしてもかなり売却の成約率は高いと予測できます。

まとめ

そういうわけで、アパートに入居者が多く場合はそのまま売却しましょう。入居者には、売却後に入居者の賃貸借契約書を書きかえるだけで継続して住んでもらうことができます。

仮に入居者に立ち退きを依頼するとなると、オーナー側が立ち退き料をいくら負担するかなどの判断や入居者に対する交渉も含めて、トラブルの発生率がかなり高くなります。それをスムーズに行える不動産会社もありますが、いずれにしてもオーナーの持ち出しがゼロというわけにはいきません。

高い入居率をキープしていることは、スムーズな家賃収入につながるためオーナーにとってその物件を所持し続ける大きな理由になりますが、売却を成功させる要素の1つとして考えることもできるのです。

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